Investir dans une maison de retraite médicalisée
Investir dans un établissement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) est un placement d’avenir compte tenu du vieillissement de la population et d’une demande en augmentation constante.
Les EHPAD sont des ensembles immobiliers constitués de plusieurs chambres médicalisées accueillant des personnes âgées qui nécessitent une aide journalière et permanente. Ces établissements sont différents des résidences séniors, autrement structurées, mais non médicalisées. Ces deux institutions entrent dans le cadre des résidences avec services et les investisseurs ont le choix entre l’un ou l’autre de ces institutions.
DEUX STATUTS POUR INVESTIR
En dépit des baisses sur l’investissement, l’EHPAD est considéré comme un marché porteur. En effet, les chambres sont louées cher et la rentabilité stable, selon les experts, est de 4 à 5%. L’investisseur a le choix entre deux formules juridiques pour investir dans un EHPAD : le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou le régime Censi Bouvard, lequel doit s’éteindre au 31 décembre 2012. Il faut impérativement investir avant cette date pour bénéficier de la défiscalisation (11%). Il existe également un statut de loueur professionnel soumis à des conditions différentes.
Quel que soit le régime choisi, l’avantage est de récupérer la TVA (19,6% en métropole, 8,5% dans les Dom). La TVA est définitivement acquise au bout de 20 ans. Autres avantages : l’investissement procure, pendant la durée d’amortissement, des revenus nets d’impôt.
SOLIDES GARANTIES
Gage de sécurité : les EHPAD sont encadrés par l’Etat. Ces établissements doivent signer une convention entre l’ARS et le Conseil Général. Seuls les établissements de qualité sont conventionnés par l’Etat et les nouveaux programmes doivent répondre à des besoins locaux ce qui réduit la vacance locative. Cependant, il n’est pas inutile de choisir des groupes gestionnaires reconnus pour leur sérieux.
Dans les faits, l’investisseur passe un bail commercial avec le gestionnaire qui verse les loyers. En LMNP classique, il est possible de déduire la valeur du bien pendant la durée de l’amortissement prévue et toutes les charges (frais d’acquisition, de gestion, d’intérêts d’emprunt…) des revenus liés aux bénéfices industriels et commerciaux. Lors de la revente, la plus-value est taxée comme toutes les plus-values immobilières.
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